简介：本案有三个争议焦点：一是签定的《房屋买卖合约》否有效地?二是夫妻一方背叛房屋予以未婚表示同意能否撤消?三是签定的《房屋买卖合约》否为可撤消合约? 原告与被告叶某是夫妻关系。2006年11月2日，被告叶某在其名下注册办理了坐落于秦州区宇鑫小区的房屋产权证书，该房屋产别记述为私产。同年12月5日，原告与被告叶某注册成婚，婚后双方居住于在该房屋。2015年12月，被告叶某意欲转让该房屋，在与中介公司商议后，将该房屋的信息发布在中介公司。

2016年1月，被告叶某控告与原告再婚。当月11日，被告付某经中介公司讲解，与被告叶某、中介公司三方联合签定了1份《开立定金同意书》，誓约将本案争议房屋出有让出被告付某，房价为607500元。两被告于当月13日又签定了《房屋买卖合约》。

此后，被告付某相继给被告叶某付清了该房款，被告叶某也将房屋钥匙转交了中介公司。当月25日该房屋过户注册在被告付某名下，被告付某又于当月28日将该房屋抵押给中国银行用作贷款。

原告获知被告叶某将房屋出有让出被告付某后，将两被告诉他至法院，拒绝撤消两被告之间的房屋买卖合约。【法院裁决】 上诉原告刘某的诉讼请求。【案件分析】 本案有三个争议焦点：一是签定的《房屋买卖合约》否有效地?二是夫妻一方背叛房屋予以未婚表示同意能否撤消?三是签定的《房屋买卖合约》否为可撤消合约? 一、签定的《房屋买卖合约》否有效地? 从查明的情况看，本案争议房屋的产权只注册在被告叶某一人名下，故该房屋有可能是被告叶某的个人婚前财产，有可能是被告叶某与原告的夫妻共同财产。

(1)若该房屋为被告叶某的个人婚前财产，叶某则有权处理该房屋，叶某与被告付某之间的房屋买卖合约只要不不存在《合同法》第52条和第54条规定的合约违宪或可撤消的情形，二者之间的房屋买卖合约就具备法律效力。原告也没能原告证明不存在上述情形，故在该房屋科叶某个人婚前财产情形下，其与被告付某之间的买卖合同有效地。(2)若该房屋归属于被告叶某与原告的夫妻共同财产，判断被告叶某与被告付某之间的房屋买卖合约否有效地的关键在于被告付某出售房屋时否归属于愿意获得。

根据《物权法》第106条第1款规定：“无处分权人将不动产或者动产出让给受让人的，所有权人有权只得;除法律另有规定外，合乎下列情形的，受让人获得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人转让不动产或者动产时是愿意的;(二)以合理的价格出让;(三)出让的不动产或者动产依照法律规定应该注册的早已注册，不必须注册的早已交付给受让人。” 本案被告付某与原告和被告叶某夫妻并不熟知，其通过中介公司出售该房屋，且该房屋的产权注册在被告叶某一人的名下，因此被告付某几乎有理由坚信被告叶某有处分该房屋的权利，同时被告付某保险费了合理的房屋价款，并且办理了房屋过户登记手续。原告也并未获取证据证明两被告之间不存在蓄意串通的情形，因此，被告付某获得该房屋归属于愿意，其获得该房屋的权利不应受到维护，两被告签定的房屋买卖合约依法正式成立。二、夫妻一方背叛房屋予以未婚表示同意能否撤消? 原告明确提出被告叶某转让该房屋时其不知情。

根据最低法《婚姻法的司法解释(一)》第17条2项规定：“夫或妻非因日常生活必须对夫妻共同财产做到最重要处置要求，夫妻双方应该公平协商，获得一致意见。他人有理由坚信其为夫妻双方联合意思回应的，另一方不得以不表示同意或不告诉为由对付愿意第三人。” 除此之外，《婚姻法司法解释(三)》第11条1款的规定：“即一方予以另一方表示同意出售夫妻联合共计的房屋，第三人愿意出售、缴纳合理对价并办理产权登记手续，另一方主张只得该房屋的，人民法院未予反对。这一款的限于有以下几个条件： 第一，第三人归属于愿意出售，而非与未婚一方蓄意串通伤害另一方的利益; 第二，买受人缴纳了合理对价; 第三，买受人早已办理了产权登记手续。

” 在这三个条件皆已不具备的情况下，无法确认房屋买卖合约违宪。因此，原告的该主张法院未予反对。

三、签定的《房屋买卖合约》否为可撤消合约? 根据《合同法》第54条1、2款的规定：“下列合约，当事人一方有权催促人民法院或仲裁机构更改或者撤消：(一)因根本性误会议定的;(二)在议定合约时显失公平的。一方以欺诈、威逼的手段或者乘人之危，使对方在违反现实意思的情况下议定的合约，受损害方有权催促人民法院或者仲裁机构更改或者撤消。而本案签定的《房屋买卖合约》并没根本性误会、表明公平、欺诈、威逼、乘人之危的可撤消事由，故不属于可撤消合约的情形，因此原告的诉讼请求无法正式成立。

综上，原告的诉讼请求理由无法正式成立，法院未予反对，上诉其诉讼请求。【如何避免夫妻一方擅自处理夫妻联合房产?】 一、如何防止? (一)将房屋等必须注册的财产权利人注册为夫妻双方 未婚一方私自出让共计房屋的案件多发生于房屋注册在夫妻一方名下的情形，买受方基于信赖房产登记簿上的审批效力，不会接纳出卖方具备几乎的处分权。但若房屋注册在双方名下，买受方负起留意义务，应该去理解转让双方否对背叛房屋达成协议一致意见，否则，买受人无法确认为愿意。

(二)未登记为房屋权利人的一方向法院驳回共计物证实之诉 未登记为房屋权利人的一方可以向法院驳回共计物证实之诉，拒绝将自己列入房屋共计有人。(三)异议注册 若夫妻关系恶化，为避免一方蓄意移往财产，可以向房地产交易中心申请人对该房产异议注册。异议注册就是得失关系人对不动产登记簿记述的权利驳回并列于登记簿的不道德。

异议注册后第三人不得主张基于注册而产生的公信力。二、如何解决问题? 如上所述，愿意买受人不受法律维护，你去找他赔偿金是不有可能的了。根据我国法律规定，一方私自出让共计房产且法院裁决该出让有效地的情形下，未婚一方可以通过以下两种方式展开救济： (一)是在婚姻关系延续期间明确提出拆分。

根据《婚姻法司法解释》涉及的规定, 一方有隐蔽、移往、卖掉、损毁、挥霍无度夫妻共同财产或者假造夫妻联合债务等相当严重伤害夫妻共同财产利益不道德的，另一方可主张拆分财产。也就是说，未婚一方在找到房产被移往后，可以马上启动夫妻关系延续期间的财产拆分，减少损失。

(二)是在再婚诉讼中，拒绝赔偿金。夫妻一方私自处分共计房屋导致另一方损失，再婚时可拒绝另一方赔偿金。三、夫妻一方私自出售共计房屋，合约违宪的情况有哪些? (1)如果第三人并非是出于愿意出售，另一方可以撤消房屋买卖。

比如第三人为夫妻一方亲朋好友，其坚称该房屋是夫妻二人的共同财产，出卖人无权处分，依然出售的，则显著不是出于愿意出售。(2)第三人缴纳的对价显著高于该房屋的市场价格，显属出现异常且不合理，这种情况下第三人一般不属于愿意出售人。(3)第三人虽然缴纳了合理对价，且与夫妻一方签定了房屋买卖合约，但没能及时到不动产权属注册部门展开更改注册，这种情况下，夫妻另一方可以撤消房屋买卖不道德，拿回房屋。

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